Mis à jour le 19 octobre 2026 · par Faouez Zahmoul, fondateur de Wachem Guest House
Revenus estimés dans le nord de Tunis, quartier par quartier
Les quartiers où nous gérons des biens : le nord de Tunis, jusqu'au centre-ville. Revenus bruts mensuels en moyenne sur l'année (8 mois de basse saison, 4 mois de haute saison), à l'occupation moyenne du quartier, sauf la colonne « objectif ». S+1 = une chambre.
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| Zone | Prix/nuit S+2 confort (hiver · été) | Occupation (médiane · 25 % meilleures) | S+1 confort | S+2 confort | S+2 confort, objectif | S+3 haut standing |
|---|---|---|---|---|---|---|
| La Marsa | 180 · 205 TND | 36 % · 57 % | 1 800 TND | 2 350 TND | 3 250 TND | 4 450 TND |
| Gammarth | 200 · 245 TND | 34 % · 49 % | 1 550 TND | 2 200 TND | 3 200 TND | 4 000 TND |
| Carthage | 155 · 175 TND | 40 % · 61 % | 1 750 TND | 2 050 TND | 3 000 TND | relevé en cours |
| Sidi Bou Saïd | 200 · 240 TND | 40 % · 61 % | 1 900 TND | 2 700 TND | 3 950 TND | 3 200 TND |
| Les Jardins de Carthage | 180 · 185 TND | 35 % · 58 % | 1 700 TND | 2 150 TND | 3 200 TND | 3 500 TND |
| Les Berges du Lac | 220 · 245 TND | 35 % · 58 % | 1 950 TND | 2 700 TND | 4 050 TND | 4 250 TND |
| La Soukra | 175 · 170 TND | 28 % · 55 % | 1 400 TND | 1 750 TND | 2 900 TND | 2 550 TND |
| Aïn Zaghouan / La Aouina | 145 · 160 TND | 28 % · 55 % | 1 300 TND | 1 600 TND | 2 500 TND | 2 250 TND |
| Tunis centre | 135 · 160 TND | 35 % · 58 % | 1 400 TND | 1 700 TND | 2 550 TND | 2 800 TND |
| Ariana / Ennasr | 135 · 150 TND | 34 % · 54 % | 1 300 TND | 1 600 TND | 2 300 TND | 2 450 TND |
Sources : relevé Wachem Guest House de 2 948 annonces Airbnb du nord de Tunis (16 et 17 octobre 2026 ; recherche bornée sur la carte, quartier par quartier ; logements entiers, 2 voyageurs, séjours de 3 nuits : mi-novembre 2026 et février 2027 (basse saison), mi-juillet 2027 et fin juillet 2027 (haute saison)) ; occupation AirROI (août 2025 → juillet 2026). Prix encaissé = prix affiché au voyageur × 85 % (part du propriétaire) ; 1 € = 3,36 TND. Standard, confort, haut standing = quart inférieur, médiane et quart supérieur des prix du quartier, pour un même type de logement, sans piscine. Estimations, hors frais et impôts.
Pourquoi le taux d'occupation fait toute la différence
À La Marsa, l'occupation médiane est d'environ 36 % selon AirROI (août 2025 → juillet 2026), et atteint 57 % pour les 25 % meilleures annonces. Pour un S+2 de standing confort, cela représente la différence entre environ 2 350 TND et 3 250 TND de revenus bruts par mois.
Ce qui sépare ces deux groupes n'est pas l'emplacement seul : c'est la qualité de la gestion, au quotidien. C'est le niveau que vise notre gestion.
Ce qui fait monter ou baisser le prix par nuit
- La saison : à Carthage, une villa de 3 chambres de standing confort passe d'environ 235 TND la nuit en hiver à 265 TND en été.
- Le standing : à La Marsa, un S+2 se loue environ 150 TND la nuit en hiver au niveau standard, 180 TND en confort et 220 TND en haut standing.
- La taille : toujours à La Marsa, en confort, un S+3 se loue environ 225 TND la nuit en hiver et 250 TND en été.
- Les atouts : piscine, vue mer, terrasse ou jardin placent un bien dans le haut de la fourchette de son quartier ; l'étude gratuite le compare aux annonces qui ont les mêmes atouts.
Exemple complet : une villa de 3 chambres à Carthage
Villa de standing confort, 3 chambres, à Carthage, comparée à des villas et des maisons du quartier : environ 235 TND la nuit en hiver et 265 TND en été. Avec l'occupation moyenne de la zone (34 % au mois le plus creux, 55 % au plus fort), elle rapporte environ 2 400 TND par mois en hiver et 4 400 TND en été, soit environ 3 050 TND bruts par mois en moyenne sur l'année (estimation). Avec notre Gestion complète (15 % HT, TVA de 19 % comprise ; ménage et linge payés par les frais de ménage des voyageurs), il resterait environ 2 350 TND par mois, avant charges et impôts. Carthage étant une station balnéaire, les 4 mois d'été apportent environ 48 % des revenus de l'année : la tarification hors saison compte autant que la haute saison.
Des revenus bruts au revenu net
Les revenus bruts ne sont pas ce qui reste au propriétaire. Ils comprennent les frais de ménage payés par les voyageurs, qui paient la femme de ménage : ce n'est jamais une dépense pour vous, et notre commission ne porte jamais dessus. Restent à votre charge l'électricité, l'eau, internet, les consommables, les réparations, la gestion si vous la confiez, et les impôts. Nos montants sont déjà nets de la part d'Airbnb.
Exemple, S+2 confort à La Marsa : 2 350 TND bruts par mois en moyenne, dont environ 156 TND de frais de ménage payés par les voyageurs (environ 3 départs par mois à 50 TND), qui paient notre équipe de ménage : restent environ 2 194 TND de revenus des nuits. Avec notre Gestion complète à 15 % HT, la commission, TVA de 19 % comprise, est d'environ 392 TND : il resterait environ 1 800 TND par mois, avant électricité, eau, internet, consommables et impôts. « Ce qui reste » = revenus des nuits (revenus bruts moins les frais de ménage payés par les voyageurs, environ 50 TND par départ, un départ pour 4 nuits louées : ils paient la femme de ménage, jamais le propriétaire) moins la commission WGH (taux hors TVA, plus la TVA de 19 %), calculée sur les revenus des nuits seulement ; arrondi vers le bas ; avant électricité, eau, internet, consommables et impôts.
Pour comparaison, hors de notre zone : Hammamet et Sousse
Wachem Guest House ne gère pas de biens à Hammamet ni à Sousse : nous travaillons uniquement dans le nord de Tunis, jusqu'au centre-ville, là où nous assurons nous-mêmes le ménage et l'accueil. Notre relevé d'octobre 2026, borné sur la carte quartier par quartier, ne couvre que le nord de Tunis : nous ne publions pas de chiffres pour ces villes, hors de notre zone.
Méthode
Les 16 et 17 octobre 2026, nous avons relevé sur Airbnb les logements entiers proposés à 2 voyageurs dans les 10 quartiers du nord de Tunis où nous gérons des biens, de 1 à 4 chambres et plus. La recherche est bornée sur la carte, quartier par quartier ; chaque annonce est rangée dans son quartier d'après ses coordonnées, puis ouverte pour lire son type (appartement, maison, villa), son nombre de chambres et ses équipements. Séjours de 3 nuits : mi-novembre 2026 et février 2027 (basse saison), mi-juillet 2027 et fin juillet 2027 (haute saison) ; soit 2 948 annonces. Prix encaissé = prix total affiché au voyageur, divisé par le nombre de nuits, × 85 % (part qui revient au propriétaire). Standard, confort et haut standing = quart inférieur, médiane et quart supérieur des prix d'une même taille et d'un même type dans le quartier. L'occupation vient d'AirROI (août 2025 → juillet 2026) : mois le plus creux pour l'hiver, mois le plus fort pour l'été. Revenu mensuel = prix × 30,4 nuits × occupation ; moyenne sur 8 mois de basse saison et 4 mois de haute saison. Le relevé est refait chaque trimestre. Les annonces sont cherchées sur la carte, quartier par quartier, et rangées d'après leurs coordonnées. Un chiffre n'est publié que si, pour cette taille et ce type de logement (appartement, ou villa et maison), au moins 8 annonces du quartier ont été relevées pour chacune des deux saisons ; les annonces avec piscine ne comptent pas. Sinon : « relevé en cours ».
Questions fréquentes
Combien rapporte un Airbnb à La Marsa en 2026 ?
D'après notre relevé d'annonces Airbnb d'octobre 2026, à La Marsa, un S+2 de standing confort se loue environ 180 TND la nuit en hiver et 205 TND en été ; à l'occupation moyenne du quartier, il rapporte environ 2 350 TND bruts par mois en moyenne sur l'année (estimation), et environ 3 250 TND au niveau des 25 % meilleures annonces. Avec notre Gestion complète (15 % HT, TVA de 19 % comprise ; ménage et linge payés par les frais de ménage des voyageurs), il resterait environ 1 800 TND par mois (estimation), avant charges et impôts.
Quelle ville de Tunisie est la plus rentable pour Airbnb ?
Dans notre relevé d'octobre 2026, pour un S+2 de standing confort, Sidi Bou Saïd et Les Berges du Lac arrivent en tête des quartiers du nord de Tunis (environ 2 700 et 2 700 TND bruts par mois en moyenne sur l'année).
Quel taux d'occupation pour un Airbnb en Tunisie ?
Selon AirROI (août 2025 → juillet 2026), dans les quartiers du nord de Tunis, l'occupation médiane va d'environ 28 % (Aïn Zaghouan / La Aouina) à 40 % (Sidi Bou Saïd), et les 25 % meilleures annonces atteignent 49 à 61 %. L'écart vient surtout de la qualité de la gestion.
La location courte durée rapporte-t-elle plus que la location à l'année ?
Pas toujours : selon le quartier et le bien, Airbnb bien géré rapporte plus, autant ou un peu moins qu'un loyer à l'année. L'étude gratuite de WGH fait honnêtement cette comparaison pour votre bien. Ce qu'un bail ne vous donnera jamais : choisir vos dates, et récupérer votre bien ; avec un bail, vous ne pouvez pas le reprendre avant la fin, même pour y habiter (Code des obligations et des contrats, art. 797).
Ces chiffres sont-ils garantis ?
Non. Ce sont des estimations tirées d'annonces Airbnb réelles et de l'occupation mesurée par AirROI. Le résultat réel dépend du bien, de la saison et de la qualité de la gestion.
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